就房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀、未來地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)及房價(jià)發(fā)展等問題展開了激烈論戰(zhàn)，大佬們精辟的言論也引發(fā)了我們對(duì)行業(yè)未來更多的思考與展望。
是春天，還是暖冬？
大多數(shù)專家認(rèn)為，樓市雖然筑底復(fù)蘇，但這種復(fù)蘇的勢(shì)頭不意味著樓市到了“春天”，最多只是“暖冬”。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉分析認(rèn)為，不拿1平方米的地，不新開工1平方米的房，房地產(chǎn)行業(yè)供過于求的局面在今后兩年不會(huì)改變。所以，不見得房地產(chǎn)行業(yè)在今后兩年有好日子過，僅僅是相對(duì)于糟糕的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)不算是最差。
首先，中央政府的態(tài)度在近期悄然發(fā)生了變化，此前是“毫不動(dòng)搖地進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控”，而現(xiàn)在雖然還談?wù){(diào)控，但連續(xù)兩次沒有再提“毫不動(dòng)搖”了，而且還用到了微調(diào)和預(yù)調(diào)，這種用詞的變化，就是一種信號(hào)；其次，地方政府不顧一切地進(jìn)行自救，補(bǔ)貼財(cái)政；最后，從市場(chǎng)來看，很多房企取消了購房優(yōu)惠政策。這些都是底部的表現(xiàn)。
最后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)（華遠(yuǎn)九都匯）董事長任志強(qiáng)一言點(diǎn)破迷津：房地產(chǎn)冬天和夏天的判斷點(diǎn)是是否市場(chǎng)化，“我個(gè)人覺得什么是冬天，什么是夏天，只有一個(gè)判斷點(diǎn)，就是市場(chǎng)化還是非市場(chǎng)化，而不是在于價(jià)格高和低，上和下”
調(diào)控是松綁還是收緊？
在這種形勢(shì)下，調(diào)控似乎遠(yuǎn)沒有結(jié)束。高盛集團(tuán)中國投資管理部副主席哈繼銘預(yù)測(cè)，二季度經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)會(huì)更差，GDP會(huì)降到8%以下，6月份CPI會(huì)在3%以下，這會(huì)為政策放松提供更大的可能性。并預(yù)測(cè)，下半年存款準(zhǔn)備金率應(yīng)該會(huì)下調(diào)2次，每次下調(diào)1%。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)放松政策不包括房地產(chǎn)。她表示中國的經(jīng)濟(jì)今年一季度GDP是8.1%，二季度應(yīng)該是低于8%的，因此宏觀政策和經(jīng)濟(jì)的微調(diào)，放松貨幣的政策，但是中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)放松政策不包括房地產(chǎn)，所以國家發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、中國人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部都再次發(fā)表聲明，放松不包括房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不放松，調(diào)控不動(dòng)搖。
萬科執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶認(rèn)為，宏觀調(diào)控不是調(diào)房價(jià)的問題，而是調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問題，同時(shí)相關(guān)聯(lián)的是國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的問題，所以在這種背景下不存在片段式調(diào)控。毛大慶希望通過調(diào)控使未來房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康平穩(wěn)地發(fā)展，并且給房地產(chǎn)時(shí)間好好處理和解決歷史積累的問題。
房價(jià)上漲還是下跌？
未來房價(jià)變化趨勢(shì)是大家最關(guān)心的問題，經(jīng)過熱烈討論，與會(huì)專家學(xué)者得出較為統(tǒng)一的結(jié)論：下半年房價(jià)較為穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲現(xiàn)象。
“至少在第三季度還是一個(gè)筑底的過程，成交量會(huì)上去，房價(jià)不會(huì)明顯上漲”，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生說。董藩也持有同樣的觀點(diǎn)，認(rèn)為只是暫時(shí)有所緩和，但房價(jià)不可能暴漲。首先，限購限貸政策并沒有取消，隨時(shí)可能緊一緊；其次，一手房庫存量仍比較大，消化需要一段時(shí)間。
陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖說，現(xiàn)在開發(fā)商還處于去庫存的階段，對(duì)未來的預(yù)期還不是非常明確，漲價(jià)的不多，大部分還在快速走量，回籠資金低價(jià)買地。如果限購放開，房價(jià)會(huì)有一定幅度的反彈，但也不會(huì)像過去那么瘋狂。
在有了2009年房價(jià)暴漲的前車之鑒后，在有了股市跌穿3000點(diǎn)政府出手救市股市再次跌破3000點(diǎn)的反復(fù)之后，絕大部分專家在判斷今年房價(jià)走勢(shì)時(shí)自信很多，紛紛認(rèn)為，今年下半年房價(jià)不可能出現(xiàn)大漲的現(xiàn)象，更不可能出現(xiàn)2009年呈“V”形的大漲大跌現(xiàn)象。
如何才能平抑房價(jià)？
限購限貸雖然短期遏制了房價(jià)，但這一政策在業(yè)內(nèi)也飽受詬病，如何從根本上平抑房價(jià)？
許小年指出，必須增加土地和樓盤的供給。“抑制房價(jià)過快上漲的根本性措施是增加供給，特別是增加土地的供應(yīng)，增加樓盤的供應(yīng)。雖然目前樓盤空置率較高，但投資和消費(fèi)定價(jià)不同，消費(fèi)品的價(jià)格由需求決定，消費(fèi)發(fā)生在剛需，而投資品的定價(jià)是預(yù)期供給和需求決定。像房屋這樣的投資是多年消費(fèi)積累的，有資本增值的預(yù)期在里面，所以當(dāng)前的價(jià)格是由預(yù)期的供給和需求決定，而不是由剛期的供給和需求決定。”
高地價(jià)促生高房價(jià)，解決房價(jià)的核心在于財(cái)產(chǎn)分配。“房價(jià)上漲是在低地價(jià)的時(shí)候上漲，形成了開發(fā)商的高利潤，換句話說，今天的地價(jià)就可以推動(dòng)今天的房價(jià)，今天的地價(jià)對(duì)二手房產(chǎn)生了明顯的影響，我們說在下行周期就會(huì)形成錯(cuò)峰，高地價(jià)拿到的天價(jià)地，未必是高價(jià)時(shí)期賣出的房屋，因此產(chǎn)生了收入分配之間的差。企業(yè)在利潤多的時(shí)候，會(huì)加大供給和增加投入，而在利潤低的時(shí)候，會(huì)降低投資增速。今年我們的企業(yè)利潤逐步下降，而且變?yōu)樨?fù)的。與此同時(shí)，企業(yè)的投資欲望也在降低。”
任志強(qiáng)表示，“核心的問題是最終分配，我不認(rèn)為打壓房價(jià)是核心的問題，因?yàn)榉績r(jià)在分配過程中，可能是政府獲得利潤，可能是開發(fā)商獲得利潤，可能是消費(fèi)者獲得利潤，實(shí)際上消費(fèi)者的增值收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商的收益，最重要的是，要解決增值收益和財(cái)產(chǎn)分配。”
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