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5月13日，一份會議紀要觸動了金融、房地產(chǎn)兩大領域的敏感神經(jīng)。
這份材料稱，5月12日，央行召集了商業(yè)銀行行長，要求各銀行合理發(fā)放個人住房貸款，央行副行長劉士余主持會議并表示，根據(jù)市場需求，優(yōu)先確保住房消費貸款的資源配置。央行于5月13日下午發(fā)布消息，證實了這一會議的真實性，官方公布的會議內(nèi)容與網(wǎng)傳內(nèi)容基本相符。
高登資本首席經(jīng)濟學家付立春對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，首套房貸的緊張可能會造成房地產(chǎn)市場硬著陸，這對銀行資產(chǎn)也會造成沖擊，會影響貸款秩序。此次會議明確了監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，即對一套房貸款允許甚至鼓勵，對二套房和多套房貸款的暫停發(fā)放持默許態(tài)度。
實際上，央行力挺首套房貸需求，體現(xiàn)了一直以來的差別化房貸政策，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控方向的變化。
銀行對房貸“又愛又恨”
自去年下半年以來個人住房出現(xiàn)“貸款難”情況，監(jiān)管層也因此對銀行進行窗口指導。流動性緊張的局面困擾了商業(yè)銀行半年，而這也是個人住房貸款審批“遙遙無期”的半年。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者與商業(yè)銀行的多次交流，許多原本在2013年就應該發(fā)放的個人住房貸款，由于銀行的額度緊張，只能積壓到2014年初才發(fā)放。
這一情況在今年以來已經(jīng)逐步得到緩解，隨著銀行資金市場利率下降，流動性有所恢復，部分商業(yè)銀行加快了個人住房貸款的發(fā)放。“年初在工行辦理的貸款，因為是首套房，利率是基準利率，從審批到下發(fā)貸款約一個月。”深圳一位購房者表示。
但一位不愿意透露姓名的城商行管理人士表示，盡管地方政府刺激房地產(chǎn)的態(tài)度很明顯，但銀行在房貸問題上的態(tài)度近期已是十分審慎。“現(xiàn)在市場資金價格仍然比較高，不如投放到其他領域，因為房貸業(yè)務不賺錢。”
央行在公告中稱，會議對進一步改善住房金融服務提出，要合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求?？茖W合理定價，綜合考慮財務可持續(xù)、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。提高服務效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。
根據(jù)年報，2013年工行個人住房貸款增加3796.44億元，增長28.3%，占個人貸款增量的86.2%。建行2013年個人住房貸款增加3514.62億元，增幅22.99%。
平安銀行相關負責人表示，“去年以來，根據(jù)我行差異化經(jīng)營戰(zhàn)略，信貸資源向小微業(yè)務、無抵押貸款業(yè)務、汽融業(yè)務等戰(zhàn)略業(yè)務傾斜。對于傳統(tǒng)房貸這類市場調(diào)控需求較高的業(yè)務，有意識進行了壓縮。”他表示，該行會優(yōu)先支持自住性住房的貸款需求，限制投機性住房業(yè)務。
招行人士則表示，對個人住房貸款，具體會根據(jù)貸款人資質(zhì)、風險等情況可能會有差異化的風險定價。
付立春表示，銀行對住房貸款可以說又愛又恨，態(tài)度一直很猶豫，已經(jīng)發(fā)放的貸款由于房價拐點可能到來而需要承擔風險，惜貸是因為自身資金能配置的并不多等原因。現(xiàn)在銀行整體資金面并不是很緊張，更多是商業(yè)行為的影響。
調(diào)控不能“誤傷”剛需
5 月13日流傳出來的會議紀要顯示，各家商業(yè)銀行提出的房貸難題主要是受市場需求和資金成本上升的影響，按揭貸款定價有所提高。受貸款規(guī)模影響，房貸有積壓不能放款，影響了放款效率，還沒有發(fā)生大規(guī)模的棄房貸現(xiàn)象。嘗試個貸資產(chǎn)證券化的渠道，但因為房貸7折利率低，轉(zhuǎn)讓不出去。
會議紀要顯示，央行副行長劉士余強調(diào)了個人住房貸款的重要性，他表示，個人住房貸款有經(jīng)濟增長的穩(wěn)定功能，商業(yè)銀行的房貸利率應在保本微利的水平，不能過分追求高收益。央行可以幫助銀行之間協(xié)調(diào)住房貸款的規(guī)模。此外，還要持續(xù)關注房貸的不良率情況。
付立春認為，首套房貸的緊張可能會造成房地產(chǎn)市場硬著陸。此次會議明確了監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，即對一套房貸款允許甚至鼓勵，對二套房和多套房貸款的暫停發(fā)放持默許的態(tài)度。
數(shù)據(jù)顯示，我國一季度房地產(chǎn)投資增速下滑是影響固定資產(chǎn)投資增速下滑的一個原因。房價也出現(xiàn)了明顯分化，一線城市房價溫和上漲，二線城市有所松動，一些住房存量比較多的三四線城市出現(xiàn)下降。
“對中國房地產(chǎn)市場的政策限制應該更嚴格。”英國邦瑞房地產(chǎn)發(fā)展有限公司中華區(qū)首席代表兼總經(jīng)理白兮表示，央行短期內(nèi)力挺個人住房貸款的態(tài)度是沒有問題的，但針對房地產(chǎn)開發(fā)的銀根依然在收緊。他認為，中國房地產(chǎn)市場的限制大政策沒有變，央行的會議僅僅說明，目前個人住房按揭貸款的首付比例和利率已經(jīng)足夠高了， 不能因為對房地產(chǎn)市場的收緊而打擊到真正的需求，限制到剛需人群。
央行力挺首套房房貸需求，體現(xiàn)了一直以來的差別化房貸政策，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控方向的變化，市場不宜過多解讀。差別化房貸政策，簡單而言即對保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費予以支持，同時堅決抑制投機投資性購房需求，對前者給予政策性貸款優(yōu)惠，而對后者嚴格貸款投放，增加其投資成本。
“差別化房貸政策具有穩(wěn)增長、保民生、抑投機的多重功能，是金融調(diào)控部門對房地產(chǎn)貸款一以貫之的原則，迄今并未發(fā)生根本改變。”中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示。
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