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三四線城市房?jī)r(jià)下調(diào)成為事實(shí)后，關(guān)于北京樓盤(pán)降價(jià)的消息甚囂塵上。
自3月中旬住總?cè)f科項(xiàng)目被傳“降價(jià)”開(kāi)始，4月底以來(lái)，“揮淚甩賣(mài)”、“一套房降低40萬(wàn)”的消息便猛烈地撞擊著北京樓市敏感的神經(jīng)。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者上周末走訪發(fā)現(xiàn)，部分樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但大幅度的降價(jià)尚不普遍。與此同時(shí)，為了在6月底前回籠資金以保障中期業(yè)績(jī)，一些上市房企選擇了跑量。
價(jià)格松動(dòng)未見(jiàn)“大甩賣(mài)”
“不是三五套的"毛毛雨"優(yōu)惠，而是100套、單套至少便宜40萬(wàn)元的"真摔"。”樓市風(fēng)聲鶴唳的5月中旬，北京媒體釋放的這則消息迅速吸引了各方眼球。
“團(tuán)購(gòu)起價(jià)28800元/平方米。”在位于北京南五環(huán)與南六環(huán)之間的亦莊區(qū)域，穿過(guò)藍(lán)色的圍擋，走到售樓處，這樣的廣告語(yǔ)隨處可見(jiàn)。這便是上述消息中的北京城建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](7.64, -0.01, -0.13%)開(kāi)發(fā)的海梓府項(xiàng)目。
根據(jù)網(wǎng)上的宣傳，該精裝樓盤(pán)目前13~16號(hào)樓在售，戶(hù)型在80平方米~120平方米之間。相比半年前開(kāi)盤(pán)時(shí)3.5萬(wàn)~3.6萬(wàn)元/平方米的均價(jià)而言，眼下2.88萬(wàn)元/平方米的團(tuán)購(gòu)起價(jià)似乎更具吸引力。
值得注意的是，當(dāng)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者問(wèn)及團(tuán)購(gòu)詳情時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)卻表示，2.88萬(wàn)元/平方米的價(jià)格是指特定的下躍型戶(hù)型，并非上述主力戶(hù)型。
“有個(gè)公司來(lái)談團(tuán)購(gòu)，于是項(xiàng)目共拿出100套做市場(chǎng)推廣，這個(gè)活動(dòng)并不是長(zhǎng)期的，到5月底截止，而且這個(gè)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)房源有限。”她這樣解釋團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的原委。
但該置業(yè)顧問(wèn)坦言，該項(xiàng)目目前均價(jià)為3.2萬(wàn)~3.4萬(wàn)元/平方米，較開(kāi)盤(pán)價(jià)格的確有了3000元/平方米左右的下降。
信貸緊張、樓市調(diào)整，是這一項(xiàng)目對(duì)外解釋的降價(jià)原因。然而在同樣的大背景下，同樣在亦莊區(qū)域，開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格的堅(jiān)守程度不盡相同。以記者隨后走訪的方興地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的亦莊金茂悅[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]為例，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)王芳介紹，該項(xiàng)目一期計(jì)劃5月底開(kāi)盤(pán)，以160~180平方米精裝房源為主，定價(jià)在4.1萬(wàn)元/平方米左右，價(jià)格方面，除了3萬(wàn)元抵8萬(wàn)元的優(yōu)惠外，基本再無(wú)其他折扣。而當(dāng)記者問(wèn)及開(kāi)盤(pán)時(shí)是否有讓利促銷(xiāo)計(jì)劃時(shí)，她表示，該項(xiàng)目為改善型產(chǎn)品，受品質(zhì)及成本所限，公司暫無(wú)促銷(xiāo)計(jì)劃。
無(wú)獨(dú)有偶。同樣靠近海梓府的金第萬(wàn)科·金域東郡[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]為剛需精裝項(xiàng)目，戶(hù)型包括75平方米的兩居室和90平方米的三居室，但與近期人們關(guān)于“萬(wàn)科 看空樓市選擇降價(jià)”的印象不同，這一樓盤(pán)并無(wú)大幅打折促銷(xiāo)計(jì)劃。該樓盤(pán)正在接待客戶(hù)的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，在售的房源價(jià)格在2.8萬(wàn)元/平方米上下，相比開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格并無(wú)變化。
有價(jià)無(wú)市求“跑量”
今年4月開(kāi)始，北京商品住宅成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙跌尷尬，樓市也因此加速進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月份北京商品住宅共成交約5700套，環(huán)比、同比分別下降22%、31%，同時(shí)，商品住宅的成交均價(jià)約為2.48萬(wàn)元/平方米，不但環(huán)比下滑了一成，也創(chuàng)下了半年以來(lái)月度成交價(jià)格的最低。
在這種背景下，一些房企選擇了“以?xún)r(jià)換量”。上周六，在北五環(huán)外、北六環(huán)內(nèi)的昌平區(qū)域，金融街控股開(kāi)發(fā)的金色漫香苑小區(qū)門(mén)口車(chē)來(lái)車(chē)往，從樓外的空調(diào)室外機(jī)看來(lái)，這一2011年首期開(kāi)盤(pán)的精裝改善項(xiàng)目已有不少業(yè)主入住。
該樓盤(pán)一名置業(yè)顧問(wèn)向本報(bào)記者透露，2011年開(kāi)盤(pán)時(shí)，該項(xiàng)目均價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米，2014年年初時(shí)，均價(jià)高至2.6萬(wàn)元/平方米左右，然而，最近項(xiàng)目對(duì)所剩的20余套房源進(jìn)行了調(diào)價(jià)。
關(guān)于具體調(diào)價(jià)方案，他介紹，目前，190平方米的房源從2.6萬(wàn)元/平方米下調(diào)至2.3萬(wàn)元/平方米，而140萬(wàn)平方米的房源則從2.8萬(wàn)元/平方米下調(diào)至2.5萬(wàn)元/平方米。
“從上市公司中期業(yè)績(jī)考慮，公司也希望把尾盤(pán)跑量銷(xiāo)售，在6月底前實(shí)現(xiàn)回款。”該置業(yè)顧問(wèn)如是說(shuō)道。
“當(dāng)前整體市場(chǎng)預(yù)期偏弱、銷(xiāo)售情況不甚樂(lè)觀，房企為了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也不得不走入"迅速出貨—迅速補(bǔ)倉(cāng)"的高周轉(zhuǎn)之路。”對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍對(duì)本報(bào)記者分析，北京持續(xù)高供地力度，自住型商品房帶來(lái)加速洗牌，在這樣的背景下，房企對(duì)剛需市場(chǎng)的下行判斷預(yù)期正在持續(xù)加強(qiáng)，而當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)的加劇與客群的收窄，令對(duì)市場(chǎng)變化尤為敏感的剛需項(xiàng)目“恐慌情緒”加劇，因此“搶客群、快出貨”成為當(dāng)前剛需項(xiàng)目的普遍選擇。
“近期住建委的大量批證與房企即將迎來(lái)半年業(yè)績(jī)考核，也成為越來(lái)越多的房企加入搶收隊(duì)伍的客觀條件。” 高姍說(shuō)道。
此外，值得注意的是，與此前大興黃村、通州臺(tái)湖等區(qū)域的商業(yè)用地被眾多房企爭(zhēng)搶不同，“五一”假期之后的一周，北京土地市場(chǎng)少了一些往日的火爆，4宗郊區(qū)核心地段商業(yè)用地成交價(jià)格表現(xiàn)平淡。分析人士普遍認(rèn)為，從2014年前4個(gè)月土地市場(chǎng)情況看，標(biāo)桿房企明顯出現(xiàn)愈加謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始呈現(xiàn)出分化與觀望趨勢(shì)。
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