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      近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國(guó)今年前四個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地 購(gòu)置面積、商品房銷售面積、房屋新開工面積、竣工面積以及房屋銷售均價(jià)均呈同比下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟依舊。與此同時(shí)，政策層面，人民銀行日前召開住房金融 服務(wù)專題座談會(huì)提出，要優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，并合理確定首套房貸款利率水平；而各地方政府開始越來(lái)越多加入放松調(diào)控或者救市的陣營(yíng)。
 

       市場(chǎng)的持續(xù)降溫、政策信號(hào)的微妙調(diào)整，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)怎樣的格局？樓市將何去何從？
 

       中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌
 

       樓市正經(jīng)歷階段性下行和觀望
 

       房地產(chǎn)市場(chǎng)有自己的調(diào)整周期，從2012年下半年開始，隨著需求大量釋放，出現(xiàn)樓市增幅小高潮，房?jī)r(jià)的上漲對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求透支，現(xiàn)在來(lái)看，這種釋放的熱情和需求已經(jīng)大大下降了。而去年年底房企大量拿地，今年下半年又是一個(gè)推盤高峰期，因此樓市下行還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。對(duì)于現(xiàn)在出現(xiàn)的樓市崩盤說(shuō)法，這是不可能的，目前只是階段性的下行和觀望，新型城鎮(zhèn)化會(huì)帶來(lái)強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，而且目前市場(chǎng)上的剛性需求還是很強(qiáng)烈的。對(duì)于越來(lái)越多地方政府相繼松綁限購(gòu)的政策，對(duì)市場(chǎng)會(huì)起到一定的作用，但關(guān)鍵政策在于信貸的放松，因?yàn)闆Q定中國(guó)房地產(chǎn)冷熱的是金融環(huán)境，尤其是貨幣政策的松緊度。
 

       蘭德咨詢總裁宋延慶
 

       樓市格局正發(fā)生前所未有的巨變
 

      我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局正在發(fā)生著前所未有的巨大變化，事實(shí)上，我們經(jīng)常掛在嘴邊上的對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，諸如市場(chǎng)集中度越來(lái)越高、行業(yè)利潤(rùn)率越來(lái)越低等，其實(shí)已是現(xiàn)實(shí)。可以說(shuō)，未來(lái)已經(jīng)到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“適者生存，強(qiáng)者為王”的新時(shí)代。如果說(shuō)2013年是行業(yè)企業(yè)的變革與轉(zhuǎn)型高潮年，那么 2014年很可能有過(guò)之而無(wú)不及。對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)判，一是到2018年前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將從目前以增量為主的市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向以存量為主的市場(chǎng)；二是在5年內(nèi)，市場(chǎng)深度調(diào)整的可能性比較大；三是5年內(nèi)，或?qū)⒁?0%的企業(yè)被洗牌出局。
 

      第一太平戴維斯研究與顧問(wèn)咨詢部董事王瓊
 

      樓市長(zhǎng)期來(lái)看仍將有良好表現(xiàn)
 

      國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國(guó)今年前4個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)，部分市場(chǎng)指標(biāo)數(shù)據(jù)有所放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊疲軟。1-4月，商品房銷售面積同比下降6.9%，這主要是由于住宅銷售面積同比下降8.6%，辦公樓銷售面積同比小幅下降0.2%，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比繼續(xù)增長(zhǎng)3.4%。此外，由于政府控制用地供應(yīng)，開發(fā)商購(gòu)置土地步伐有所放緩，1-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積達(dá)8130萬(wàn)平方米，同比下降7.9%。年初至今的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂(lè)觀，三四線城市 供過(guò)于求，負(fù)債率較高的小型房企融資困難。相對(duì)而言，得益于人口遷移及城市化進(jìn)程的加快，一線城市的供求情況則較為良好。市場(chǎng)依然看好城鎮(zhèn)化帶來(lái)的利好， 城鎮(zhèn)化或?qū)⒉煌潭鹊鼗菁爸攸c(diǎn)商業(yè)中心和城市發(fā)展。盡管今年樓市實(shí)屬不易，然而長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)仍將有良好表現(xiàn)。
 

      北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志
 

      目前的市場(chǎng)不太好
 

      就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，1月份到4月份的情形并不是很理想，投資雖然還不錯(cuò)是一個(gè)上行趨勢(shì)，開工也是上行的趨勢(shì)，但總體來(lái)說(shuō)應(yīng)該是弱的，增幅放慢，我們看到的這個(gè)景氣度現(xiàn)在幾升幾降，并不意味著現(xiàn)在我們房地產(chǎn)處在一個(gè)景氣的區(qū)間內(nèi)，應(yīng)該說(shuō)在景氣和不景氣之間徘徊這樣一個(gè)狀態(tài)，那也就意味著，我們的市場(chǎng)現(xiàn)在最重要的一個(gè)指標(biāo)就是交易量向下的。把四年數(shù)據(jù)做一個(gè)對(duì)比，總體來(lái)看，不能說(shuō)壞，但是肯定是不好。預(yù)計(jì)剛需在接下來(lái)的兩三個(gè)月內(nèi)會(huì)逐漸地回來(lái)，因?yàn)殡S著貨幣政策的調(diào)整，或者是適度的寬松，這個(gè)會(huì)給買房者帶來(lái)更多的方便，現(xiàn)在感到市場(chǎng)的觀望，一個(gè)就是貨幣的緊縮，那么隨著這一塊加大以及有可能出現(xiàn)的降準(zhǔn)，會(huì) 增加市場(chǎng)的流動(dòng)性，也就會(huì)讓我們的行業(yè)吸納更多的資金，這是一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷。還有一個(gè)影響現(xiàn)在市場(chǎng)上觀望態(tài)度的一個(gè)重要因素就是自住房，自住房其實(shí)毫無(wú)理由地鎖定20多萬(wàn)人的需求，那些需求基本都是不太合理的需求，這部分需求會(huì)逐漸地回歸到剛需市場(chǎng)。所以我覺(jué)得未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)恐怕是北京市場(chǎng)逐漸回歸到剛需狀態(tài)下的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，所以現(xiàn)在如果手里有資格，并且還不差錢，應(yīng)該是可以買房的時(shí)候。
 

      住建部政策研究中心主任秦虹
 

      房地產(chǎn)政策走勢(shì)仍將以穩(wěn)定為主
 

     目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的確進(jìn)入了高基數(shù)、低增長(zhǎng)的階段，但自住性需求仍然非常旺盛，這與當(dāng)下我國(guó)高儲(chǔ)蓄人口占比高有關(guān)。與此同時(shí)，市場(chǎng)分化在不斷加劇，甚至二 線城市本身也在分化。更重要的是，外部的貨幣政策沒(méi)有出現(xiàn)大的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的快速上漲，市場(chǎng)走穩(wěn)，適當(dāng)價(jià)格的回調(diào)，有利于行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 以住房開發(fā)為主的投資階段將會(huì)過(guò)去，非住宅市場(chǎng)未來(lái)也會(huì)面臨新的發(fā)展階段?？偭繂?wèn)題基本上解決的問(wèn)題下，住得好就是今后發(fā)展的趨勢(shì)。今年的房地產(chǎn)政策走勢(shì)仍將以穩(wěn)定為主，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)窄幅波動(dòng)，但不會(huì)有“崩盤”或“危機(jī)”。
 

     知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)
 

    今年房地產(chǎn)絕非簡(jiǎn)單分化
 

     2014 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非很多人樂(lè)觀地認(rèn)為，只是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)分化：一二線城市繼續(xù)上漲，供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩的三四線及以下城市房?jī)r(jià)下跌。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)看，由于各 種因素的影響，今年中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)期很可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，房?jī)r(jià)下跌。中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)到來(lái)。然而，對(duì)于認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)崩盤甚至期盼房地產(chǎn)崩盤的觀點(diǎn)，我卻不敢茍同。適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整不僅有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，更有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。救市的前提應(yīng)該是房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅度的回 調(diào)，并且可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)出現(xiàn)大面積的壞賬，目前卻沒(méi)有任何跡象表明出現(xiàn)了這種情況。
 

      北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉
 

      房地產(chǎn)進(jìn)入了中年成熟期
 

      從長(zhǎng)期和中期的角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)都需要調(diào)整，這種調(diào)整主要的特點(diǎn)是向下，從增速來(lái)說(shuō)是向下，結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)是產(chǎn)能去化的向下?？v觀2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的開局，經(jīng)濟(jì)下行的壓力是比較大的。預(yù)期變化、利率快速的市場(chǎng)化和供需失衡三個(gè)因素不因政府出臺(tái)政策而有顯著的變化，或者是即便中國(guó)政府在年內(nèi)對(duì)于限購(gòu)限貸政 策進(jìn)行了一定程度的松綁，也會(huì)帶來(lái)反周期的作用。中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)去了青年，進(jìn)入了中年的成熟期。
 

       高策機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵
 

        現(xiàn)在是未來(lái)二十年最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)
 

       北京擁有眾多資源，在外地人口源源不斷涌入的前提下，如果你在北京有購(gòu)買能力、購(gòu)買資格與購(gòu)買條件，卻不買房，我覺(jué)得很愚蠢。
 

       北京的改善型商品房?jī)r(jià)為什么不應(yīng)該比紐約貴？比紐約貴也是正常的。北京是美國(guó)的整個(gè)華盛頓、半個(gè)紐約、大半個(gè)波士敦、半個(gè)休斯敦，還有好萊塢、硅谷等的合集，把美國(guó)這么多大城市資源都集中在北京這樣一個(gè)城市里，房?jī)r(jià)為什么不能貴呢？不要把政府應(yīng)當(dāng)提供的基本居住保障和市場(chǎng)化的改善型商品房混為一談。
 

      目前很多人認(rèn)為將來(lái)北京的房?jī)r(jià)一定能降，這是不現(xiàn)實(shí)的，現(xiàn)在出讓的土地價(jià)格，五環(huán)外最高的已經(jīng)到4萬(wàn)多每平米，四環(huán)的也在4萬(wàn)-5萬(wàn)每平米，土地價(jià)格一旦賣到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，之后去做土地開發(fā)、拆遷的時(shí)候，拆遷戶是以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量的，價(jià)格是降不下來(lái)的。土地成本下不來(lái)，面粉的價(jià)格無(wú)法下調(diào)的話，面包的價(jià)格也很難 降低，可以說(shuō)目前是未來(lái)二十年最好的買房時(shí)機(jī)，幾個(gè)月后市場(chǎng)會(huì)開始有所改觀。大漲很難，大降不可能，穩(wěn)中緩升的可能較大。
 

     東方華美北京辦公裝修轉(zhuǎn)自《新京時(shí)報(bào)》