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     2014年2月從杭州蔓延的商品房降價(jià)潮,終于在5月體現(xiàn)在官方的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)上。4月下旬起,地方政府接連救市,招數(shù)眼花繚亂,從41城市解除限購到戶籍開放乃至財(cái)政稅收補(bǔ)貼,但依然難改下跌之勢(shì)。

9月30日,新中國(guó)成立65周年華誕前夕,央行臨門一腳,聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政,姑且稱為央行“9·30狙擊”吧。

    關(guān)于房貸新政的討論中,首套房認(rèn)定以及七折成為最大看點(diǎn),但實(shí)際上被忽略的MBS才是殺手锏。但這一有透支之嫌的政策究竟能否扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的房?jī)r(jià)跌勢(shì)乃至未來數(shù)年的大勢(shì)呢? 

    第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》第19期《投資者內(nèi)參》——《鏖戰(zhàn)房?jī)r(jià):央行“9·30”狙擊與C浪大殺跌》在回顧典型性城市溫州的救市三部曲的基礎(chǔ)上, 從中國(guó)房地產(chǎn)的供需大剪刀的兩端,即逆天的庫存和正在轉(zhuǎn)折的需求兩端入手,結(jié)合2014年房?jī)r(jià)調(diào)整與2008年、2011年兩輪調(diào)整的差異,以及中國(guó)房地產(chǎn)周期大推演等四大角度去分析。

     本報(bào)告不是10日之功,部分內(nèi)容來自筆者2014年以來潛心研究的《房市大衰退:33年房市變遷大推演》(10月出版)。近乎半載廢寢忘食,戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,只想對(duì)你我的錢袋子負(fù)責(zé)。

    “9·30”狙擊: 
    MBS才是殺手锏 

    對(duì)于央行房貸新政,市場(chǎng)的目光更多聚集在首套房認(rèn)定、外地戶籍不再限貸、利率可打7折等,這也很自然,畢竟這對(duì)個(gè)人影響最直接。 

    對(duì)于地產(chǎn)商,在可發(fā)行中期票據(jù)之后,終于又迎來REITs了,甚至有地產(chǎn)商說,“后悔沒多買點(diǎn)地”,對(duì)這話只能呵呵了,幾個(gè)月前房?jī)r(jià)跌時(shí)的恐慌情景這么快就忘了? 

    實(shí)際上,新政的殺手锏在于MBS,而恰恰關(guān)于這一部分的敘述最短。MBS即是住房抵押貸款支持證券,通俗點(diǎn)說就是銀行用一種金融手段將住房貸款打包賣出而分散風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)獲取收益。作為一種復(fù)雜的金融工具,MBS為大眾所知?jiǎng)t是因?yàn)樗?008年美國(guó)金融危機(jī)的元兇。

     MBS的開閘,既稍顯意外,但又合乎情理。2013年以來,隨著外匯占款的下降,央行實(shí)質(zhì)上的貨幣收緊,商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款的意愿降低。中原地產(chǎn)二季度以來的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,35個(gè)重點(diǎn)城市中有25個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象,占比超過70%,停貸銀行主要以中小銀行為主。 

    在這種情況下,MBS的發(fā)行意味著商業(yè)銀行可以通過資產(chǎn)證券化的方式對(duì)按揭貸款進(jìn)行資產(chǎn)盤活,盤活之后銀行可投放的貸款規(guī)模增加,自然愿意提供更多的按揭貸款,這樣一來就能給房地產(chǎn)市場(chǎng)托底了。 
    不僅如此,MBS還可以將銀行體系內(nèi)的相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行表外化騰挪,將淤積在銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)分散到整個(gè)金融體系。對(duì)于當(dāng)前不良貸款余額大幅增長(zhǎng)的銀行業(yè)而言,無疑是個(gè)好消息。

     作為一種金融手段,以MBS為代表的“9·30”房貸新政效應(yīng)應(yīng)該顯著于此前的解除限購、戶籍放開乃至財(cái)政補(bǔ)貼等等。但是“9·30”房貸新政真能托住房地產(chǎn)市場(chǎng)的底嗎? 

    調(diào)整還是衰退? 

    回答上述問題,我們需要追問2014年的房?jī)r(jià)下跌是出于什么原因? 

    就此,我們可以對(duì)比2008年以及2011年的兩輪調(diào)整。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走出一個(gè)大V字形,2011年則出一個(gè)大U字形。但2014年起的調(diào)整可能既不是大V形,也不是大U形。

    我們先來看第一輪大調(diào)整,受金融危機(jī)沖擊,2008年1月起70個(gè)大中城市新建住宅指數(shù)同比數(shù)據(jù)開始快速下行,但在2008年底遭遇“四萬億” 政策刺激之后,從2009年4月開始出現(xiàn)快速上漲,房?jī)r(jià)調(diào)整只持續(xù)了14個(gè)月,而上漲又非常迅猛,市場(chǎng)情緒經(jīng)歷了恐慌式下跌到貪婪性搶購,所以呈現(xiàn)出一個(gè) 大V字形走勢(shì)。 

    我們?cè)賮砜吹诙喺{(diào)整,2010年4月“新國(guó)十條”出臺(tái),70個(gè)大中城市新建住宅指數(shù)同比數(shù)據(jù)從2010年5月一直調(diào)整到2012年9月,歷時(shí)29個(gè)月。從2012年10月政策開始有所放松,房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)反彈,最終房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)出一個(gè)大U字形。

     這兩次房?jī)r(jià)調(diào)整,如果從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,第一輪從2008年8月下跌,至2009年3月上漲,只下跌了6個(gè)月;第二輪從2011年10月下跌,到2012年6月上漲,只下跌了8個(gè)月。 

    這也是很多人認(rèn)為2014年房?jī)r(jià)下跌不會(huì)太久的原因,更何況不斷有城市解除限購、財(cái)政補(bǔ)貼以及最近的央行房貸新政等救市措施。 

    但需要注意的是,2014年房?jī)r(jià)調(diào)整的背景完全不同于2008年和2011年。2008年的下跌,原因很明了,由美國(guó)次貸危機(jī)演化成全球性的金 融危機(jī),屬于嚴(yán)重的外部沖擊。2009年報(bào)復(fù)性反彈的原因也很簡(jiǎn)單,“四萬億”政策刺激以及房地產(chǎn)調(diào)控的放松,屬于巨大的政策刺激。 

    2011年下跌,原因在于號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控,一、二、三線城市陸續(xù)開展了限購,屬于內(nèi)部調(diào)控。而2012年10月開始的上漲也是因?yàn)檎{(diào)控的放松,數(shù)次降息以及降存準(zhǔn)率,部分城市首套房貸利率打八五折,所以房?jī)r(jià)顯著回暖。

     而2014年沒有嚴(yán)重的外部沖擊,也沒有嚴(yán)厲的內(nèi)部調(diào)控,而且2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)還高歌猛進(jìn),商品住宅無論是銷售面積還是銷售額都創(chuàng)歷史新高。 
    這說明什么?這只能說明是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的調(diào)整需要,是一場(chǎng)衰退。 

    報(bào)告的前三部分摘編到此結(jié)束,在報(bào)告后續(xù)部分,筆者將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的供需兩端入手,告訴你一個(gè)驚人的庫存,以及正在發(fā)生的需求逆轉(zhuǎn),尤其是購房適齡人口規(guī)模正發(fā)出一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào),最重要的則在于5個(gè)角度測(cè)算本輪房?jī)r(jià)的下跌周期。 

    讀完你將明白,本輪房?jī)r(jià)走勢(shì)很難是大U走勢(shì),至于大V走勢(shì)更不可能。一系列恐有透支嫌疑的救市措施可能會(huì)阻礙房?jī)r(jià)的下跌或者推動(dòng)反彈,但市場(chǎng)的意志從不因?yàn)槿藶槎淖儭?br />





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