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     多位業(yè)內(nèi)分析人士均認(rèn)為,央行降息將刺激樓市成交量反彈,但房企資金面不會(huì)因此有較大緩解。 11月22日,央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。

 一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%,同時(shí)將存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

     對(duì)此,多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,這是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),這意味著將從銀行獲得更低利率的貸款,融資成本降低;對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),首套房的利率折扣將明顯增加,月供也會(huì)減少。

     “一線城市及庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)小幅上漲。” 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示說(shuō),但降息并不能讓開(kāi)發(fā)商過(guò)于樂(lè)觀,大多數(shù)城市庫(kù)存過(guò)高,房企資金鏈緊張難以改變,尤其中小企業(yè),仍然可能面臨更多債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 

    房企加快跑量去庫(kù)存 

    “降息并不一定給開(kāi)發(fā)商資金鏈帶來(lái)很大程度的緩解,雖然貸款利率降低,融資成本也相應(yīng)降低,但房企從銀行獲得的貸款總量并不一定提高。”某房企高層坦言道,銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)于樓市“風(fēng)險(xiǎn)控制”要求不低,“惜貸”現(xiàn)象未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)。

     張宏偉也認(rèn)為,“降息給開(kāi)發(fā)商的預(yù)期沒(méi)有那么樂(lè)觀”。他表示,多數(shù)開(kāi)發(fā)商也不會(huì)因?yàn)榇舜谓迪⒍率构举Y金鏈有較大緩解,房企資金鏈緊張的基本面不可能改變。 

    對(duì)此,有分析人士表示,從融資角度而言,房企從國(guó)內(nèi)獲得的開(kāi)發(fā)貸仍將有限,但臨近年底,還款壓力和業(yè)績(jī)壓力同時(shí)壓頂,降息對(duì)房企貸款刺激雖有限,但可以從減少商業(yè)貸款購(gòu)房月供等方面刺激購(gòu)房者入市,這將在短期內(nèi)拉升樓市成交量,上市房企若能抓住這一“窗口期”賣房,銷售業(yè)績(jī)壓力和現(xiàn)金回籠壓力都將得到一定程度的緩解。

     事實(shí)上,多數(shù)標(biāo)桿房企都擁有靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的能力,包括針對(duì)不同城市的不同市場(chǎng)快速調(diào)整銷售策略。 

    鑒于此,有業(yè)內(nèi)人士稱,降息之后,有些房企可能會(huì)減少一線城市銷售速度較快的剛需產(chǎn)品的優(yōu)惠幅度,但不意味著大幅提價(jià);反之,對(duì)于開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目布局較為密集且滯銷項(xiàng)目存貨較高的城市來(lái)說(shuō),低價(jià)跑量,快速回籠資金,提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度仍是房企執(zhí)行的主流銷售策略。

     “我們沒(méi)有漲價(jià),反而最近都在辦優(yōu)惠活動(dòng),單套總價(jià)可以優(yōu)惠40萬(wàn)元-70萬(wàn)元之間。”北京市亦莊某項(xiàng)目銷售人員表示說(shuō),“項(xiàng)目周圍的新盤(pán)房?jī)r(jià)水平也都差不多,都在促銷。畢竟,開(kāi)發(fā)商年底都有業(yè)績(jī)壓力的”。 

    某房企高層也稱,公司不會(huì)捂盤(pán)惜售,將繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略,加快清理庫(kù)存,將重點(diǎn)放在提高周轉(zhuǎn)率上,同時(shí)爭(zhēng)取盡快回籠現(xiàn)金。 

    正如張宏偉所示,雖然大多數(shù)城市樓市短期內(nèi)將出現(xiàn)一波放量的成交行情,但整體仍然面臨去庫(kù)存壓力。此時(shí),開(kāi)發(fā)商若堅(jiān)持高周轉(zhuǎn),通過(guò)盡快回籠資金減輕企業(yè)資金壓力,將降低未來(lái)市場(chǎng)再次遭遇供大于求的“利空”風(fēng)險(xiǎn)。畢竟,當(dāng)前樓市總體供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)象難以改變,多數(shù)二線、三、四線城市庫(kù)存偏大,去化周期偏長(zhǎng)等問(wèn)題還會(huì)暴露出來(lái)。 

    購(gòu)房者可趁“窗口期”入市

    值得注意的是,盡管降息難以改變房企資金鏈緊張的現(xiàn)狀,但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),降息無(wú)疑提供了一個(gè)購(gòu)房“窗口期”,一方面開(kāi)發(fā)商想促銷回籠現(xiàn)金;另一方面貸款購(gòu)房利率降低則可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者減少購(gòu)房成本和月供壓力的意愿。

     據(jù)鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,若購(gòu)房者貸款100萬(wàn)元20年等額本息還款購(gòu)房,降息后,按照首套房基準(zhǔn)利率政策,月均還款為7251元,與調(diào)控前相比減少了234元,合計(jì)20年可以減少4萬(wàn)元的利息支出;若按照調(diào)整后貸款利率9折來(lái)計(jì)算,月均還款額為6899元,與調(diào)整前9折相比大約減少了205元,相當(dāng)于調(diào)整前8.45折。 

    對(duì)此,鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,“930”新政主要帶動(dòng)改善性需求,降低購(gòu)房門(mén)檻。而降息的主要意義在于減輕購(gòu)房者還款負(fù)擔(dān),雖然降息后貸款的月均還款減少額度并不大,但對(duì)資金比較敏感的剛需而言仍是利好。

     實(shí)際上,根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),“930”新政后,今年10月份,在鏈家地產(chǎn)的成交案例中,商業(yè)貸款占比上升19個(gè)百分點(diǎn)至51%,11月份也將維持較高水平,預(yù)計(jì)央行此次降息后,商業(yè)貸款購(gòu)房占比或?qū)⑦M(jìn)一步有所提升。

     同時(shí),張旭預(yù)計(jì),由于二手住宅價(jià)格對(duì)于市場(chǎng)形勢(shì)及預(yù)期較為敏感,因此不排除未來(lái)房?jī)r(jià)伴隨著成交回暖出現(xiàn)緩慢上漲的可能性,但新房市場(chǎng)方面由于整體庫(kù)存壓力依然較大,因此短期內(nèi)尚不具備漲價(jià)動(dòng)力。
     不過(guò),中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,降息將帶動(dòng)一、二線城市樓市資金面好轉(zhuǎn),房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零,但三、四線城市因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高,將難以回暖。

    張宏偉則表示,短期內(nèi)來(lái)看,降息將帶動(dòng)樓市成交量反彈,價(jià)格將會(huì)逐漸堅(jiān)挺。他預(yù)計(jì),在一線城市及庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的市場(chǎng)基本面良好的城市,房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)小幅上漲的現(xiàn)象。

     鑒于此,張宏偉認(rèn)為,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),可以把握降息后的短期政策紅利帶來(lái)的購(gòu)房“窗口期”,趕在短期市場(chǎng)還沒(méi)有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段,也趁當(dāng)下開(kāi)發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段入市購(gòu)房。


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