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樓市金九銀十幾成鏡花水月 開發(fā)商降價動力不足

  剛過去的中秋和“十一”長假期間,房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)傳統(tǒng)的“旺季”局面?!督?jīng)濟(jì)參考報》記者在走訪北京、上海等一線城市的一些樓盤發(fā)現(xiàn),長假期間樓市整體表現(xiàn)乏力,多個城市的購房者均以“觀望”為主。接受本報記者采訪的多位分析人士表示,開發(fā)商降價動力不足、政策壓力上升,導(dǎo)致市場有效需求減少,樓市表現(xiàn)乏力在意料之中。專家認(rèn)為,近期升溫的土地市場對樓市走勢的影響不可忽視。

  市場十一樓市“觀望的多”

  7日上午,記者在北京朝陽路發(fā)現(xiàn),幾家房產(chǎn)中介仍在醒目位置擺放著“喜迎雙節(jié)”的促銷海報。幾個衣著整潔、滿臉熱情的購房顧問在路邊向過往行人發(fā)送印制精美的樓盤廣告,同時邀請去店內(nèi)小坐,但過往路人卻鮮有駐足。

  在一處“我愛我家”的門店內(nèi),幾位工作人員正在電腦前忙碌??吹接浾哌M(jìn)門便有人上來詢問是租房還是買房。當(dāng)記者隨口問道“過節(jié)看房子的人怎么不多呢。”該工作人員說,“前兩天人很多,現(xiàn)在是旺季。”

  但根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至10月6日,北京二手房市場的“新增房源登記量、新增客戶登記量、帶看量”均創(chuàng)下2007年以來國慶假期新高,比如“新增有效房源登記量比去年同期上漲了155%,新增有效客戶登記量比去年同期上漲了82.5%,帶客看房人次比去年同期上漲了166%”。

  該機(jī)構(gòu)總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,近些年來國慶節(jié)期間越來越沉重的出行壓力,以及各大景區(qū)的人滿為患,使得越來越多的人選擇留京或在北京近遠(yuǎn)郊休閑度假。“其中不乏趁此難得的節(jié)假日看房、選房、買房簽約的年輕人”。此外,二季度樓市的火熱,未來房價繼續(xù)回落預(yù)期的減弱,以及擔(dān)心四季度可能出臺調(diào)控新政等多重因素,“使得這個國慶節(jié)人們對樓市的關(guān)注度普遍高于前些年,看房量顯著增加”。

  “但是帶看成功率(即帶看人次和最終達(dá)成交易量之間的比率)卻創(chuàng)下了歷年國慶假期新低”。胡景暉認(rèn)為,人們還是普遍以觀望為主,“看得多,買得少。”

  同樣觀望的還有上海購房者。6日,是為期4天的上海“假日樓市”十一房展會閉幕的日子。根據(jù)主辦方公布的數(shù)據(jù),展會期間觀眾人數(shù)共計11.6萬人次,介于“五一”房展的9萬人次和去年“十一”房展13萬人次之間,人氣基本呈持平狀態(tài)。不過在房展現(xiàn)場,購房者向記者反映最多的是房價與心理價位差距依然很大,“買不起”、“太貴了”、“太遠(yuǎn)了”——大多數(shù)年輕人看完房展后只有一聲嘆息。

  記者在現(xiàn)場看到,參展樓盤仍然以象征性優(yōu)惠為主,住宅項目折扣最多為9折,其他多是給予幾萬元到幾十萬元的優(yōu)惠,折算下來在9.7到9.9折,不少購房者表示房企優(yōu)惠力度并不大,與此前的期待有很大差距,目前仍以觀望為主,暫不購買。

  一家參展企業(yè)的工作人員告訴記者,有一些參展項目實際并未開盤,參加房展會就是展示樓盤提前蓄客,試探行情,這些項目尚未有具體價格,因此也沒有優(yōu)惠。上海本地一家龍頭地產(chǎn)企業(yè)的參展人員告訴記者,開發(fā)商資金壓力沒有去年底那么大了,不會急著降價促銷,還有一個原因是降價會讓早期業(yè)主不滿,一旦引起“退房”事件對企業(yè)品牌負(fù)面影響很大。“參加房展主要是了解市場行情。”

  同為一線城市的廣州和深圳在“十一”期間也沒有出現(xiàn)以往的“火爆局面”。4日落幕的深圳秋季房地產(chǎn)交易會,業(yè)界甚至用“冷清”來形容。廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理告訴記者,“開發(fā)商降價動力不足、政策壓力上升,導(dǎo)致市場有效需求減少,九月樓市整體表現(xiàn)很平淡。”他進(jìn)一步表示,這些因素使得十月份成交量整體上升的可能性仍然不大,第四季度樓市大概還是平穩(wěn)發(fā)展。“但是,近幾個月住宅價格有上漲的壓力,下一階段房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時期”。

  調(diào)控節(jié)前多部委表態(tài)降低預(yù)期

  事實上,十一黃金周期間,樓市沒有出現(xiàn)購房熱也在很多人意料之中。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析表示,當(dāng)前中央調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度非常堅決,加上購房者和開發(fā)商之間的博弈維持在一個相對平衡的狀態(tài),可以預(yù)期樓市仍將平穩(wěn)發(fā)展。“旺季不旺”的特征、供求逐漸合理的趨勢,都會給房價上漲帶來阻力,“銀十”刮起“漲價風(fēng)”的可能性非常小。

  中秋和“十一”長假之前,中央層面多次釋放堅持房地產(chǎn)調(diào)控信號,業(yè)內(nèi)有分析稱這是有意在給假日樓市降溫。

  9月23日,住建部稱,當(dāng)前房價尚不具備全面反彈的條件,下一步將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施,確保限購措施實施效果,適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策,造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責(zé)。

  9月20日,國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點范圍,并逐步建立房地產(chǎn)稅制度,房地產(chǎn)稅具體深化時間可能在年底或明年初。

  9月13日,國土部表示,要對土地交易市場進(jìn)行監(jiān)測,重點監(jiān)測土地溢價率過高、土地底價設(shè)定過高等情況,同時跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏,杜絕囤地行為。

  “也正是注意到房地產(chǎn)市場現(xiàn)升溫跡象,管理層面開始接連喊話表態(tài),以穩(wěn)定市場預(yù)期。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示。“這是再次對市場、地方政府進(jìn)行提醒,不允許放松調(diào)控,政策預(yù)案也在準(zhǔn)備之中。但是,這并不意味著政策會再一度收緊”。

  而在此之后,廣州市國土房管局表示,將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施,主要包括限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。廣州市國土房管局稱,近期中心區(qū)域高價項目成交增多,造成全市均價結(jié)構(gòu)性上漲,引起市場的不正常波動,誤導(dǎo)市場預(yù)期。并且表示這種行政化手段也是無奈之舉。

  “為防止十月樓市出現(xiàn)大規(guī)模過熱現(xiàn)象,在管理層面相繼喊話的同時,地方政府給予配合出臺限價等政策,為房價上漲預(yù)期降溫”。一位業(yè)內(nèi)人士如此分析指出,“十一樓市沒有出現(xiàn)火熱局面在意料之中”。

  記者在采訪中發(fā)現(xiàn),盡管推盤項目眾多,但與往年不同的是,采用降價促銷的樓盤卻少之又少。房企重心正從“重交易”轉(zhuǎn)化為“重展示”。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,多部委的表態(tài)不容忽視,因此房企在定價策略上不得不考慮周全。

  預(yù)警土地市場局部升溫引發(fā)擔(dān)憂

  與黃金周期間樓市交易情況不同的是,節(jié)前的土地市場確實可以用“火熱”來形容。9月29日北京市國土局8宗地塊集中成交,這些地塊雖然大部分都位于郊區(qū),但由于位置較好,引來許多大型房企激烈競爭。從價格上來看,除一宗溢價率較低以外,其余7宗土地溢價率都超過35%以上,其中4宗溢價率甚至超過40%。

  據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù),9月北京市土地出讓金約257.37億,2010年以來的最高紀(jì)錄,僅次于2009年12月。其中經(jīng)營性用地土地出讓金254.7億元,溢價率達(dá)36.4%。

  另外,中原地產(chǎn)在針對13個重點城市土地市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,9月前27天土地供應(yīng)比8月同期增加了16%。其中,居住用地和商辦用地分別增加了13%和24%。成交方面,9月前27天同比8月同期增加了31%。其中,居住用地和商辦用地分別增加了15%和87%。

  中原地產(chǎn)張大偉分析稱,大部分開發(fā)商已經(jīng)選擇了在9月份大量拿地,表示市場開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,大部分開發(fā)商都已經(jīng)從上半年的悲觀轉(zhuǎn)為樂觀,拿地積極性高漲。另外,由于住宅價格環(huán)比在繼續(xù)上漲,對這些企業(yè)而言,此后的新增供應(yīng)將主要表現(xiàn)在漲價幅度上。

  此前,為穩(wěn)定土地市場,北京市已暫停了10塊土地的出讓,上海也暫停了一宗“準(zhǔn)地王”地塊出讓。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,地方政府的“臨時管制”措施只是暫時放緩?fù)恋厥袌龉?jié)奏,難以改變市場預(yù)期,第四季度土地市場和房地產(chǎn)市場仍會繼續(xù)上漲。

  記者注意到,土地市場的變化正在影響購房者心態(tài)。一些購房者普遍認(rèn)為,面粉熱銷會導(dǎo)致面包隨之漲價。土地市場升溫,房價自然很可能“進(jìn)一步上漲”。一位分析人士據(jù)此指出,土地市場升溫與樓市成交連月回升、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等多方因素疊加,“將增大房價反彈壓力,弱化樓市調(diào)控成果”。

  該人士指出,在樓市調(diào)控的關(guān)鍵期,應(yīng)該引導(dǎo)開發(fā)商更加理性、謹(jǐn)慎拿地,防止出現(xiàn)地王、高溢價地塊形成負(fù)面效應(yīng)。此外,還需盡快啟動與房地產(chǎn)相關(guān)的財稅、土地等方面改革,通過制度化方式解決地方政府財權(quán)事權(quán)不匹配、收入支出不對等問題。“只有使地方政府?dāng)[脫土地財政依賴以后,才能徹底鞏固樓市調(diào)控已經(jīng)取得的成果”。


 

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