有些中小城市的地方政府大部分財(cái)政收入來(lái)源于房地產(chǎn)，他們需要資金，而中小城市的開(kāi)發(fā)商規(guī)模較小，資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，如果再不賣(mài)掉手頭的房子，資金鏈條就要斷裂了。海南那些七折甩賣(mài)的樓市就是這一現(xiàn)狀的鮮明寫(xiě)照。
一方面是不斷傳出樓價(jià)下降的消息，而數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)卻顯示，目前樓市又有反彈跡象。在下跌與回暖之間，樓市很糾結(jié)。
頂不住跡象顯露
日前，海南樓市賣(mài)不動(dòng)了，最低七折甩賣(mài)。三亞樓市庫(kù)存量已達(dá)百萬(wàn)平方米，需要20個(gè)月才能消化完。開(kāi)發(fā)商在殘酷的市場(chǎng)形勢(shì)面前，“為了快速消化庫(kù)存，加大折扣力度成了統(tǒng)一的促銷(xiāo)手段”。
除了海南，其他許多二三線城市如保定、中山、濟(jì)南、成都等都傳出了房?jī)r(jià)打折的消息。甚至有業(yè)內(nèi)人士指出，年底將至，樓市開(kāi)始備戰(zhàn)“收官”，各大開(kāi)發(fā)商們不約而同地磨拳擦掌準(zhǔn)備使出各種促銷(xiāo)手段，力求以?xún)r(jià)換量使資金回籠來(lái)應(yīng)付各種年底的結(jié)算。
“中小城市樓市打折甩賣(mài)的原因不外乎以下兩個(gè)，一是政府頂不住了，二是開(kāi)發(fā)商頂不住了。”國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)所研究院、博士，清華大學(xué)客座教授左傳長(zhǎng)對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者分析，“有些中小城市的地方政府大部分財(cái)政收入來(lái)源于房地產(chǎn)，他們需要資金；而中小城市的開(kāi)發(fā)商規(guī)模較小，資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，如果再不賣(mài)掉手頭的房子，資金鏈條就要斷裂了。海南那些七折甩賣(mài)的樓市就是這一現(xiàn)狀的鮮明寫(xiě)照。”
雖說(shuō)“當(dāng)局者迷”，但一些房地產(chǎn)從業(yè)人員也看到了中小房地產(chǎn)商面臨的危機(jī)。“這個(gè)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的集中度在提高。我們大規(guī)模的品牌跟不上，市場(chǎng)份額越來(lái)越大，一些中小型開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有明顯的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。兩條路：第一，轉(zhuǎn)型；第二，被淘汰。”近日，正略鈞策房地產(chǎn)咨詢(xún)中心的合伙人陳晉在其名為“正略鈞策管理沙龍”的演講中嚴(yán)肅地指出。
與陳晉的擔(dān)憂(yōu)相反，北京市社科院副院長(zhǎng)趙弘顯得非常高興：“泡沫總有消失的一天。中小城市房?jī)r(jià)走低是樓市回歸理性的表現(xiàn)。我們?cè)缇蛻?yīng)該要理清楚，中國(guó)不應(yīng)該讓房地產(chǎn)發(fā)揮出保值增值和投資投機(jī)功能，而應(yīng)該通過(guò)一定的經(jīng)濟(jì)手段或行政手段，來(lái)保證它居住功能的回歸。希望海南樓市能回歸到它原本的居住功能，造福百姓。”
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一線樓市尚“堅(jiān)挺”
與二三線城市相比，一線城市的樓市似乎依然堅(jiān)挺。
“北京樓市進(jìn)入暖冬”，上海房?jī)r(jià)回暖，成了目前一線城市的代表性特征。數(shù)據(jù)顯示了這種特征：11月上旬北京市新建商品住宅網(wǎng)簽量為3911套，日均簽約量為391套，與10月全月的新房日均簽約相比上漲23.6%。有專(zhuān)家分析指出，經(jīng)過(guò)短暫觀望之后釋放的購(gòu)房需求成為本月銷(xiāo)量上漲的主要?jiǎng)恿Α?/span>
“大城市的樓市為什么比中小城市好呢？因?yàn)閮蓚€(gè)壓力沒(méi)有了。”左傳長(zhǎng)說(shuō)，“像北京、上海這樣的大都市，樓市收入已經(jīng)不構(gòu)成政府財(cái)政收入的主要成分，政府的狀態(tài)相對(duì)輕松得多；加上大規(guī)模的房地產(chǎn)商擁有雄厚實(shí)力，能咬牙支撐得住，不會(huì)輕易降價(jià)。”
趙宏表示，除了賣(mài)方壓力較小因素之外，買(mǎi)方鉆政策的空子也是樓市回暖的一部分原因。“這種回暖在于我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策還有不完善的地方，換句話(huà)說(shuō)，‘上有政策，下有對(duì)策’。”趙弘憂(yōu)慮地說(shuō)，“在實(shí)踐中，有些能夠滿(mǎn)足購(gòu)房需求的要求條件通過(guò)我們目前的體制難以篩選掉，比如說(shuō)要求幾年稅收，有人老老實(shí)實(shí)繳了幾年稅達(dá)到了要求，但有人就會(huì)鉆空子。”
左傳長(zhǎng)已在北京生活、工作多年，對(duì)于北京買(mǎi)房的壓力，他十分了解：“現(xiàn)在太多人想在北京工作、生活，對(duì)商品房的需求是很大的，從這一層面上來(lái)說(shuō)，北京的樓市降價(jià)不太可能，只能抑制它，讓它緩慢上漲。”
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未來(lái)房?jī)r(jià)在哪
在此次降價(jià)潮中，實(shí)施了樓市限購(gòu)政策的?？诔山磺闆r反倒良好。鑒于這一現(xiàn)象，有網(wǎng)友評(píng)論，說(shuō)樓市限購(gòu)政策不僅沒(méi)有減緩樓市上漲，反而抑制了樓市的下跌。
對(duì)這一觀點(diǎn)，房地產(chǎn)咨詢(xún)公司的陳晉深表贊同：“限購(gòu)令它的短期效果很顯著，但是長(zhǎng)期來(lái)看它壓抑了剛需，未來(lái)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的沖擊可能會(huì)更大。”而地產(chǎn)巨頭任志強(qiáng)最近也說(shuō)：“樓市調(diào)控并不令人感到幸福”，并再次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)將漲。
“樓市限購(gòu)政策在短期內(nèi)肯定是有效果的。”左傳長(zhǎng)說(shuō)，“長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)政策因?yàn)橐种仆恋亟灰?、房屋交易，減少了供給，反而使得需求相比于供給來(lái)說(shuō)顯得尤為明顯，可能引發(fā)價(jià)格反彈也說(shuō)不定。”
趙弘表示，樓市上漲的主要原因在于中國(guó)資本過(guò)剩、財(cái)富過(guò)剩。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放三十年，中國(guó)民眾積累了一定財(cái)富，但都是以貨幣形式存在。這些財(cái)富需要尋求保值增值的渠道，但現(xiàn)在渠道有限，特別是我們的金融體系創(chuàng)新不足，貨幣資本、虛擬資本的循環(huán)脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的財(cái)富創(chuàng)造，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本短缺和虛擬經(jīng)濟(jì)資本過(guò)剩。虛擬經(jīng)濟(jì)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通道沒(méi)有完全打通，目前的限購(gòu)只是暫時(shí)延緩了房地產(chǎn)的快速泡沫化，但是沒(méi)有給這些流動(dòng)資本找到出路。
不過(guò)，雖然目前上海等地房?jī)r(jià)有回升的跡象，但保障房的大量入市，無(wú)疑將平抑作用。11月21日，上海市最大的保障房基地宣布入市，而這僅是大量保障房源入市的開(kāi)始。
對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)政策的未來(lái)走向，趙弘認(rèn)為，“我國(guó)未來(lái)應(yīng)該密切關(guān)注并且及時(shí)采取措施來(lái)遏制住產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化。”
一邊是打折甩賣(mài)的新聞，另一邊又是漲價(jià)回暖的訊息，消費(fèi)者究竟該相信誰(shuí)？樓市究竟是在崩盤(pán)還是在回暖？也許在明年3月的全國(guó)兩會(huì)之后，會(huì)有一個(gè)比較明確的信號(hào)。
