一、酒店裝修改造的誤區(qū)：
酒店裝修改造是決定酒店生死存亡的一項(xiàng)重大投資決策，怎樣緊密圍繞市場(chǎng)制定整體設(shè)計(jì)方案，并科學(xué)、系統(tǒng)地組織實(shí)施裝修改造全過程，使之轉(zhuǎn)化為營(yíng)銷戰(zhàn)略的戰(zhàn)術(shù)支撐點(diǎn)，這是改造前擺在酒店老總面前的首要問題。
但過去很多人因孤立、靜止、片面看問題，將復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化，誤認(rèn)為改造就是"籌資、設(shè)計(jì)、施工"三部曲。改造目的、目標(biāo)體系模糊不清，摸著石頭過河，走一步看一步，一切憑感覺；確定改造資金需求總量無任何科學(xué)依據(jù)；設(shè)計(jì)不考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅，不進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分、篩選客源，無準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷戰(zhàn)略，更談不上按照市場(chǎng)要求搞設(shè)計(jì)；施工過程資金、工期、質(zhì)量、環(huán)保不能控制；適應(yīng)新客源要求、對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)靈敏的組織架構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制等軟件開業(yè)前便應(yīng)具備，但一些酒店往往籌備不足便倉(cāng)促開業(yè)。
往往本來設(shè)計(jì)投資600萬，但竣工卻變成800萬或1000萬，要么施工單位、材料商上門逼債，開業(yè)后越來越被動(dòng)，要么到工程后期眼看資金突破大盤子，只能"按照屁股裁尿布"，不得不用低檔粗劣產(chǎn)品，造成大量隱蔽工程缺陷。改造后酒店的每日運(yùn)營(yíng)費(fèi)攀升，待修房增加。
盡管考察設(shè)計(jì)不少費(fèi)力，最終設(shè)計(jì)可能豪華氣派，也滿足了升星要求，但因不能使裝修改造成為拼搶客源的有效手段，更不能數(shù)字化，科學(xué)預(yù)測(cè)投資回收期及投資回報(bào)率，不能減弱乃至消除同地域、同檔次酒店殘酷競(jìng)爭(zhēng)的龐大壓力，改造后因貸款利息、固定資產(chǎn)折舊、固定變動(dòng)費(fèi)用等大幅增加，新增有限利潤(rùn)不足彌補(bǔ)新增費(fèi)用，導(dǎo)致改造后營(yíng)業(yè)收入達(dá)不到虧盈平衡點(diǎn)，投了資金反而會(huì)加大虧損。
1、酒店為何要進(jìn)行裝修改造？什么是酒店裝修改造？目標(biāo)體系是如何構(gòu)成的？
2、從資金籌備到酒店開業(yè)，酒店裝修改造的具體決策實(shí)施包括哪些內(nèi)容？怎樣科學(xué)界定每項(xiàng)內(nèi)容的方法、步驟并組織實(shí)施？
3、判定酒店裝修改造的每一環(huán)節(jié)成功與否的客觀標(biāo)準(zhǔn)是什么？
要解決這些問題，必須科學(xué)界定什么是"酒店裝修改造"。為討論酒店裝修改造的五大決策系統(tǒng)，我們查閱了大量中外酒店?duì)I銷管理相關(guān)文獻(xiàn)，從《康熙字典》到《新華詞典》均無現(xiàn)成答案，只能嘗試作答，權(quán)作拋磚引玉，以期引起業(yè)內(nèi)專家共同探討。
酒店裝修改造是投大資，操大心，受大累的苦差事，酒店老總為何非干不可呢？說到底，就是我們?cè)瓉淼氖袌?chǎng)定位、文化定位、功能布局、裝修設(shè)施及環(huán)境是幾年前的水平。市場(chǎng)飛速發(fā)展，人的審美觀不斷變化，客人生理、心理需求都在提高，原有裝修設(shè)施不但陳舊老化，而且功能缺陷日益突現(xiàn)，不能滿足客人需要，新酒店風(fēng)起云涌，必然搶走我們大量老客戶。餐標(biāo)上不去，開房率、平均房?jī)r(jià)逐年下降，導(dǎo)致市場(chǎng)份額愈加減少，不改造將難以生存。
因此，酒店裝修改造是指：正在運(yùn)營(yíng)中的酒店，面對(duì)同地域、同檔次酒店客源市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)，調(diào)研已變化的客源市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及本酒店自身資源約束條件，并對(duì)本地區(qū)今后一定時(shí)期內(nèi)的客源市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化作出前瞻性預(yù)測(cè)。依據(jù)調(diào)研結(jié)果，細(xì)分市場(chǎng)，篩選客源，鎖定目標(biāo)客戶群。以滿足客戶群生理、心理需求為目標(biāo)，找出酒店現(xiàn)有環(huán)境與設(shè)施的各種功能缺陷，依據(jù)調(diào)整后的市場(chǎng)、文化、功能三大定位，以完善功能，彌補(bǔ)缺陷所必要的資金為依據(jù)，確定投資總盤子、投資回收計(jì)劃。在投資總額的約束條件下，制定整體設(shè)計(jì)方案，并對(duì)從籌資到開業(yè)的改造全過程組織實(shí)施。使裝修改造后的酒店，在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，占據(jù)更為有利的戰(zhàn)略位置，從而快速收回改造資金，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。
以上定義說明以下問題：
1、酒店改造不是簡(jiǎn)單的翻新，也不是片面的追求升星級(jí)，而是拼搶客源的一種手段。從市場(chǎng)調(diào)研、籌資、制定改造計(jì)劃、設(shè)計(jì)施工，一直到籌備開業(yè)。各項(xiàng)工作必須緊密圍繞這個(gè)中心，判斷包括整體設(shè)計(jì)在內(nèi)的各項(xiàng)工作成功與否的標(biāo)準(zhǔn)就是看其能否成為拼搶客源的手段。
2、酒店改造的起始點(diǎn)不是籌資設(shè)計(jì)，而是市場(chǎng)調(diào)研；其工作終點(diǎn)也不是工程竣工，而是包括運(yùn)營(yíng)軟件在內(nèi)的重新開業(yè)籌備。
3、酒店改造是一個(gè)復(fù)雜的環(huán)環(huán)相扣的決策、實(shí)施系統(tǒng)，每一步驟都不能盲目拍板，而必須有科學(xué)依據(jù)。必須拋棄主觀唯心論，以快速回收改造資金為目標(biāo)，制定周密的改造計(jì)劃，確保改造后運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)達(dá)到預(yù)期效果。
三、酒店裝修改造的決策與實(shí)施：
酒店裝修改造按照決策實(shí)施先后順序劃分，可分為五大系統(tǒng)。簡(jiǎn)述如下：
1、編制商業(yè)計(jì)劃書
商業(yè)計(jì)劃書以市場(chǎng)調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研及自身資源調(diào)研取得的科學(xué)數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)酒店重新進(jìn)行市場(chǎng)、文化、功能定位，按照三大定位制定營(yíng)銷戰(zhàn)略，作出可行性分析報(bào)告，確定改造內(nèi)容、投資總額及投資回收期。
商業(yè)計(jì)劃書是制定工程策劃書和整體設(shè)計(jì)方案的唯一依據(jù)，它反映了市場(chǎng)對(duì)改造內(nèi)容及投資總額的鋼性要求，是整個(gè)裝修改造全過程的一根紅線。過去，一些酒店很不重視、甚至根本不懂這些內(nèi)容，出去轉(zhuǎn)一圈，回來委托一家公司搞設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案嚴(yán)重脫離市場(chǎng)，使竣工開業(yè)之日便成為走向虧損破產(chǎn)之時(shí)。麥當(dāng)勞為何能在中國(guó)一炮打響，殊不知，他們來中國(guó)之前，在各大城市用表測(cè)車流量，經(jīng)過八年市場(chǎng)調(diào)研，才制定出中國(guó)的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略，形成了今天這種設(shè)計(jì)模式、管理模式。因此，我們必須抓好商業(yè)計(jì)劃書的編制工作。
2、編制工程策劃書
工程策劃書以實(shí)現(xiàn)商業(yè)計(jì)劃書投資計(jì)劃為依據(jù)，確定改造的各項(xiàng)內(nèi)容，進(jìn)行功能分區(qū)，平面布局，機(jī)電設(shè)備選配，主材、品種、檔次選擇定位，在嚴(yán)格控制總額前提下，確保工期、質(zhì)量使用壽命和環(huán)保。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)"施工不留隱患，竣工不留遺憾"的工程建設(shè)總目標(biāo)。
3、整體設(shè)計(jì)
嚴(yán)格按照商業(yè)計(jì)劃書與工程策劃書要求，落實(shí)酒店的三大定位，制定整體設(shè)計(jì)方案，商業(yè)計(jì)劃書和工程策劃書是酒店改造整體設(shè)計(jì)的唯一依據(jù)，設(shè)計(jì)者必須領(lǐng)會(huì)"兩書"內(nèi)容，并在效果圖、施工圖、結(jié)點(diǎn)圖上面貫徹始終。判斷設(shè)計(jì)優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)，不是領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人喜好，而是看其能否符合"兩書"要求。
4、施工組織
依據(jù)整體設(shè)計(jì)方案，制定科學(xué)、嚴(yán)密的工程實(shí)施計(jì)劃。包括怎樣考察、選擇隊(duì)伍？怎樣確定招投標(biāo)，怎樣制定能對(duì)裝飾公司形成約束的合同條款等，還包括開工后工期、質(zhì)量、資金大盤子的控制措施。
5、酒店籌開
工程開工重新開業(yè)前，依據(jù)商業(yè)計(jì)劃書確定的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，進(jìn)行開業(yè)籌備。包括布草、餐具、飾品、服務(wù)員工裝等物品的選配，也包括按商業(yè)計(jì)劃書的要求，重新建立組織架構(gòu)，進(jìn)行崗位描述，確定改造后的酒店人員編制，進(jìn)行人力資源盤點(diǎn)、評(píng)估，制定招聘計(jì)劃，現(xiàn)有人員培訓(xùn)計(jì)劃，建立考核、獎(jiǎng)懲體系等。
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